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超实用:婚后买房操作手册

来源: 精锐律师网 | 时间:2018-06-20 15:18:52 | 浏览:

作者:@易辩法援茹媛媛,义马市法律援助中心专职律师

 

 
导读
 

今天之所以忽然想起这个话题,是因为准备给老公换车,爸妈要给我添钱,我说:“行,我给您们打借条。”

老妈说:“打啥借条啊。”

“我说要的、要的,万一我俩离婚……”

后面还没说出口,差点被老妈打死……

好吧,是亲妈,我只能忍了。

因为自己遭受了打击,忍不住就想破坏一下大家的感情。

说真的,结婚以后,大家都是冲着好好过日子去的,因此在婚后大都不愿意谈钱,因为大家不愿意伤感情。

可是不愿意伤感情,有时候就会伤钱。

其实倒不如“亲夫妻明算账”。

尤其房产这种大件,对每个家庭来说,都是重要财产。

婚前且不必说,我们讨论一下婚后购买房产的问题吧。

一、婚后用夫妻共同财产购买房产,不论写在夫妻任何一方名下,都是夫妻共同财产

为什么我要强调共同财产,因为实际生活中会出现,有些人用婚前财产全款购买房屋的情况,例如某人将婚前房产卖掉取得资金,重新购买房产,那么该房屋依旧属于个人财产。但如果将该房屋用于出租,则出租的租金是经营性收入,属于夫妻共同财产。

如果用婚前个人财产又添加了夫妻共同财产重新购房,或者用婚前个人财产支付了婚后共同购买房屋的房贷,那么该部分财产如何认定,各地法院处理并不一致,有些认为应当予以扣除,有些则认为,这属于夫妻对该婚前个人财产达成新的约定,不再视为个人财产。

二、婚后购买房产,能否登记在未成年子女名下

有些夫妻为了规避风险,担心自己名下财产被执行,将房产登记在未成年子女名下。但是,由于父母财产和子女财产一般情况下都高度混同,而且未成年子女一般没有经济来源,日常支出都是父母承担,这种情况下很难证明该房产是子女个人财产,因此该执行的时候,还是会被执行。

有些夫妻则因为担心将来要收遗产税,或者赠与时也要交税,因此提前将房屋登记在未成年子女名下。甚至有些父母从长远考虑,觉得这属于子女的婚前个人财产,离婚的时候不会被分割。

这么想倒是可以理解,但是实际生活中却会带来种种不便。

1、无法转让或出售。

例如前段时间,我们楼下公证处在公证某房屋买卖时,发现该房屋其中一个共有人是夫妻俩5岁的儿子。发现这一情况后,公证处就停止了手续办理,因为子女名下的房产,要等到他18岁以后,经其同意,才能出售。

2、房子无法分割。

夫妻并不能保证自己真能一辈子相濡以沫,如果不小心两人的婚姻分崩离析,此时房产登记在子女名下,无法分割,或者谁监护子女谁就会掌握该房产。

3、子女配偶继承该房产。

说句不好听的,如果子女婚后不幸去世,配偶也是第一顺序继承人,对于他的遗产,是有继承权的。而遗产是包括婚前个人财产的。

4、子女独立买房受限。

现在很多地方都限购,或者提高二套房首付比例和贷款利率。这种情况下,如果父母购房写在未成年子女名下,将来子女成年,独立买房时,会忽然发现,自己居然可能无法购买,或者变成了购买二套房提高了首付比例和贷款利率。

三、婚后购房,父母给钱,应不应该要,怎么要

关于这一点,我觉得可以区别对待,例如土豪父母,给孩子买房就跟买鸡蛋似的,那随便,你们不在我讨论范围。

现在,我们主要讨论的是普通家庭,父母用毕生心血为你们买房时,如何操作。

首先,请明确一点,婚后买房,说明你已经是成年人了,此时购买房屋等就属于你自己的事情,父母给是情分,不给是应当。因此,不可认为这是父母义务,强制要求。

其次,在给钱这个问题上,到底是赠与还是借款,要区分清楚。

因为两人和和睦睦时,这事显得并不重要,但是一旦闹到离婚地步,房产就是双方争议的焦点。

此时如果婚后双方父母出钱全款购买房屋,除了有其他约定外,即使登记在一人名下,夫妻二人也是按份共有,按出资额分配即可。

但是,如果仅有一方父母在购买房产时进行了支援,自然会在分割时发生争议。

在实际生活中,会出现两种争议。

1、一种认为,只要婚后给钱买房,如果没有明确是给自己子女,就视为对夫妻双方的赠与。

一些案例中,认为子女婚后,父母为了让子女更好的生活,对子女进行资助是正常的,而且父母给子女资助要求子女写书面协议也不符合常理,因此如果没有证据证明是赠与给自己子女的,则一般认定为给夫妻双方的赠与。

2、另一种则认为,婚后给钱买房,在没有明确表示赠与的情况下,就应当视为是借款。

一些案例当中,如果当事人的父母坚称该笔款项为借款,且该借款还有一方(一般是己方子女)出具的借条,以及转账记录,或者付款凭证等内容来证明,则该笔款项,也可能会被法院认定为借款。

近日,人民法院报则刊载了一篇指导案例,明确表示:“子女婚后买房时父母出资,除书面明确表示赠与外,应视为以帮助为目的的临时性资金出借,子女负有偿还义务。”

理由是:

1、《婚姻法解释(二)》第二十二条第二款规定:“当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外”案例作者认为该条规定是父母有赠与意思表示的前提之下,区分赠与对象的规定,并非区分赠与还是借款的条文。

2、法院在认定赠与事实时认定标准比一般事实“具有高度可能性”的标准要高。如此大额的资金赠与,借款人必须举证证明该笔款项是赠与。例如有书面的赠与协议。

3、从公序良俗的角度,不宜将父母出资理所应当的认定为赠与。子女成年应独立生活,父母关心子女感念,但进行资助并非义务,将该款项认定为帮助子女渡过经济困窘期的临时性资金出借,而非赠与,事后父母是否要求子女偿还,是父母的权利,与该债权存在没有关系。因此如果父母没有明确表示,就应当认定为借款。

严格意义上来说,我认为,这样理解和处理是合理的,也是符合现实生活的。

但是我觉得,其实我们完全可以避免此类争议发生。

首先,如果需要父母的大额资金帮助,请主动出具借条;

其次,在出具借条的时候,应当夫妻二人共同签字。以免将来发生争议;

最后,父母将来是否向你要求返还,这是父母的权利。

应该说,我们中国的父母对于子女,可以说是无私奉献,宁可自己生活拮据也希望子女生活幸福,因此为难自己,幸福子女的父母很多。 但是,我们却不该将父母的财产视为自己的财产,觉得一切都是理所应当,世上没有那么多理所应当。

 

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